LE LOCAZIONI AL TEMPO DEL CORONAVIRUS

In tema di spese correnti, quella relativa ai canoni di locazione costituisce una delle voci più spinose nel periodo emergenziale da COVID-19 e con ogni probabilità, continuerà ad esserlo anche nelle fasi successive al  lockdown.

LE MISURE DI SOSTEGNO IN VIGORE Lo Stato in questa fase non è intervenuto nei rapporti tra le parti, ma si è limitato alla previsione della misura di ausilio prevista dall’art. 65 del decreto del 17 marzo 2020 (cd. Cura Italia), che disciplina, per i soli esercenti un’attività d’impresa, un credito d’imposta pari al 60% del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020 per gli immobili rientranti nella categoria catastale C1 (negozi e botteghe). L’Agenzia delle Entrate con la circolare 8/E, ha illustrato che la per fruire della detrazione occorre l’effettivo versamento del canone in oggetto.

Alcuni Enti locali hanno predisposto altre forme di sostegno per persone che si trovano temporaneamente in affanno con il versamento dei canoni di locazioni abitative, per cui, il consiglio è quello di verificare tramite il sito internet del proprio Comune di residenza, se l’ente ha predisposto tali misure di sostegno.

Sotto altro profilo rileva la misura di sostegno messa in campo dalla Cassa Forense, che ha pubblicato sulle pagine del sito internet istituzionale, un bando per l’assegnazione di contributi per i canoni di locazione dello studio legale, che prevede, a determinate condizioni, un rimborso del 50% del canone versato dal 1° febbraio al 30 aprile 2020.

COSA FARE SE NON SI RIENTRA NELLE CATEGORIE PRECEDENTI Il nostro Ordinamento offre numerose soluzioni, come la sospensione del versamento dei canoni per impossibilità parziale sopravvenuta ex art. 1464 c.c., per eccessiva onerosità sopravvenuta ex art 1467 c.c. o la possibilità della risoluzione anticipata del contratto. Il suggerimento è quello di adottare – data la circostanza storica assolutamente inedita e incerta – una valutazione concreta e lungimirante delle circostanze e delle esigenze personali, prima di assumere qualsiasi iniziativa giudiziaria.

L’attuazione pratica di tali interessanti istituti giuridici, calata nel periodo che stiamo vivendo, è infatti oggetto di ampio dibattito in dottrina e gli operatori sono in attesa di disaminare i primi provvedimenti giudiziari che giungeranno nelle prossime settimane. Uno dei primi è il provvedimento del 14 aprile scorso adottato dal Tribunale di Venezia in un procedimento d’urgenza ex art. 700 CPC , col quale il Giudice, in merito all’attivazione di una garanzia fideiussoria per canoni locatizi, ha incidentalmente ritenuto “opportuno attendere, prima di disporre per il prosieguo, lo stato della normativa all’esito delle memorie delle resistenti, visto che essa è in continua evoluzione e segue l’andamento dell’epidemia”.

COMUNICAZIONE DELLA RIDUZIONE ALLA AGENZIA DELLE ENTRATE In sostanza, se dovesse permanere la comune volontà di conservare gli effetti del contratto, le parti potranno liberamente negoziare una riduzione o una sospensione dei canoni di locazione per un periodo determinato, per poi riprendere, alla scadenza di tale periodo,  il normale corso dei canoni. Tali accordi possono essere formalizzati mediante scrittura privata  registrata all’Agenzia delle Entrate, e possono essere assunti all’esito della contrattazione libera tra i privati, presso un Organismo di Mediazione o in sede di negoziazione assistita con l’ausilio dai legali di fiducia delle rispettive parti.

Tale soluzione potrebbe avere un duplice vantaggio per entrambe le posizioni in gioco: conservare il rapporto fiduciario consolidato, evitando il disagio di una sgombero dei locali, e garantire una tassazione minore al locatore.

Avv. Stefano FRANCHI

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